近年来，随着全面建设和谐社会和房地产市场的不断成熟，特别是今年“节能省地型住宅”政策的提出和2003年“非典”疫情的影响，人们开始从健康、节能的角度审视我们赖以生存的家园。传统的房地产规划和户型、景观设计已不能满足人们的需求，“绿色建筑”、“健康住区”、“节能省地型住宅”将成为追求居住品质的主要原则和技术导向。我国现有建筑总面积400亿平方米，预计到2020年还将新增建筑面积约300亿平方米。但建筑设计水平、建筑物能耗、居住舒适度却一直与发达国家之间存在很大差距。建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上明确指出，2005年要以发展“节能省地型住宅”为重点。去年，建设部《居住区环境景观设计导则》、《健康住宅建设技术要点》（2004年版）也适时出台。如何在严格控制成本的前提下设计和营建出健康、和谐、舒适共享的社区景观环境，在考虑户型设计的地方差异和市场差异的前提下，根据不同客户需求设计出经济、合理并受欢迎的户型，如何设计“节能省地型住宅”，是应该引起我们高度重视的问题。
健康住宅建筑技术：
为了保证建筑能耗既维持在一个较低的水平上，又要提高室内的空气质量和舒适度水 平，必须依靠新的技术方案和技术路线，需要配制相应的机械装置，反过来又可能会大幅度增加建筑设备的成本。特别是首先要确定一个合理的舒适性标准。即以居住者“人”的健康为前提所要求的室内温度、湿度、空气质量等为依据，制定所谓的“健康建筑”。根据世界卫生组织的定义，“健康建筑”是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。具体标准有：
1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低；
2、为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装饰材料等；
3、设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气；
4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备；
5、在起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17至27摄氏度之间；
6、室内温度要全年保持在40%至70%之间；
7、二氧化碳要低于1000PPM；
8、悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米；
9、噪声要小于50分贝；
10、一天的日照确保3个小时以上；
11、设足够亮度的照明设备；
12、住宅具有抗自然灾害的能力；
13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；
14、住宅要便于护理老龄人和残疾人；
15、因建筑材料中含有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。
房地产规划设计管理工作要点：
1、居住区规划重点注意事项：日照、通风、安静、舒适、方便、安全、经济、美观
2、如何通过创新设计提升项目的附加值
3、中小项目如何进行规划设计
4、规划设计（国内外）公开招标的工作要点和注意事项
5、规划设计师与开发商的配合：如何凝聚优势、相互配合，做好一个项目的规划
6、如何将创新规划设计变为项目卖点
做过项目的开发商都有类似的体会：项目结算成本通常高于预算成本10%以上。其主要原因就是设计管理失控造成的。有效的设计管理能减少设计变更，降低成本偏差率。设计营销是产品主义的延续，是研究低成本营销的学问。适宜的设计营销最大程度地降低项目的销售费用，提高项目利润率
1、设计单位选择：如何选择“适合的”设计单位
2、设计过程控制：如何通过过程控制，确保设计进度和设计质量
3、设计方案评审和图纸会审：如何提高评审质量，减少变更量
4、设计变更评审：如何通过加强变更前的评审，降低“不可预见费用”的比例，防止工程造价的预算增加
5、设计改进：项目结束后，如何通过设计调研提高下一项目的设计水平
6、如何挖掘和提炼项目的设计卖点
7、如何实现创新设计卖点的低成本营销
8、创新设计经典广告示例解析
沿海绿色家园集团是全国首家与国家住宅中心建立了"健康住宅"战略合作伙伴关系的知名房地产企业，他将健康住宅理念、技术体系、建设体系、评估体系和沿海绿色家园集团原有的为打造优质产品品质而建立的"基因工程"有机融合，逐步形成体现沿海集团品牌内涵的健康住宅评估体系、健康住宅技术体系和健康建筑体系为核心的"健康住宅产品体系"，为营造绿色、健康的居住环境，创造健康生活空间提供切实可行的保障。
丽水馨庭项目是沿海绿色集团继丽水华庭项目成功开发之后，在莘闵别墅园区内打造的又一经典力作。该项目为园区内首个以生态、健康住宅为主题的低密度别墅项目。小区环境优美、空气清新、并在原地块基础上保留了百余棵原生树木，与社区内的景观规划、自然河道交相呼应，以形成户户有景，步行景异的景观效果。该项目最近又荣获“中国房地产指数2006年上海典型地产样本项目”以及“健康住宅参观示范项目”两项荣誉，确立了其在绿色社区和健康住宅领域呈现行业领先的地位。
健康住宅建设试点暂行管理办法
第一章总则
第一条为了做好健康住宅建设试点的申报与实施管理，保证健康住宅建设试点 工作的顺利进行，充分发挥其在住宅建设中的示范作用，制定本管理办法。
第二条健康住宅是在符合住宅建设基本要求的基础上,突出健康要素,以人类居
住与健康的可持续发展的理念满足居住者生理、心理和社会等多层次的需求，为居住者营造出健康、安全、舒适和环保的高品质的住宅和住区。
第三条健康住宅建设试点工作的目的是以住宅和住区为载体，依靠科技进步，研究健康住宅相关问题，开发健康住宅成套技术，带动健康住宅材料和部品生产，促进健康住宅产业化发展，以利健康住宅推广和普及，为人们的健康需求创造出新型的住宅和住区。
第二章建设的目标、要求
第四条健康住宅建设试点以住宅和居住区建设为载体，在优秀的规划设计基础上，实现居住环境的健康性、安全性、环保性和自然环境的亲和性。
第五条健康住宅建设试点应从国情出发，根据经济和社会综合条件，努力贯彻环境保护、节能等政策，使健康住宅的建设达到社会效益、环境效益和经济效益的统一。
第六条健康住宅建设试点应具有典型性和代表性。通过不同地理气候条件、不同经济发展水平和不同类型住宅的建设，探索和积累建设健康住宅的技术经验和成果，促进健康住宅建设工作的日益完善。
第七条健康住宅建设试点应积极推广应用符合健康住宅要求的成套技术(包括
新材料、新部品和新技术)，并确定一个以上的应用开发研究项目。上述推广和实
验研究项目应作出技术经济分析和制定切实可行的工作计划。
第三章管理机构及其职责
第八条健康住宅建设试点工作的开展，由国家住宅与居住环境工程技术研究中心(以下简称国家住宅工程中心)试点办公室根据市场需要，统筹规划，统一安排。国家住宅工程中心试点办公室聘请一批知名度高、熟悉健康住宅技术、工作严谨、客观公正的工程技术专家组成健康住宅建设专家技术指导委员会，为健康住宅建设提供技术指导和决策意见。
第九条国家住宅工程中心试点办公室的主要职责：
根据市场需要和国家住宅工程中心总体安排，组织编制健康住宅建设试点的工作计划；明确健康住宅建设试点方针、布局原则；制定和实施健康住宅建设试点的管理办法及相关规章制度；及时了解健康住宅建设试点的执行情况；负责健康住宅建设试点的申报、验收以及运行中的定期考评等组织工作。
第十条健康住宅建设试点专家委员会主要职责是：负责健康住宅建设试点的技术指导、技术咨询；根据试点办公室的统一部署和安排，参与健康住宅的考评与验收认证等技术工作。
第十一条参加健康住宅建设试点的实施单位，应成立由工程项目主要领导和有关专业技术骨干组成的健康住宅建设试点工作小组，负责本项目的申报和具体实施工作；检查健康住宅建设试点的执行情况；协调解决建设过程中和建后运行期间存在的相关问题；配合国家住宅工程中心对健康住宅的考评和验收认证。
第四章立项与实施
第十二条健康住宅建设试点的申报以自愿为原则，凡热心于健康住宅研究事业，有志于推进健康住宅研究工作的企业，均可提出参加健康住宅建设试点的申请。申请参加健康住宅建设试点的企业应具备以下条件：
(一)申请单位具有二级以上房地产开发资质和较高的企业资信，近三年来有显
著的开发业绩，有充足的资金实力。
(二)健康住宅建设试点立项前，应在当地有关部门落实项目计划、用地和建设
资金。
第十三条申报材料包括：
(一)“健康住宅建设试点申报表”一式两份。
(二)试点工程项目的规划设计方案或意向、简要说明和技术经济指标。
(三)健康住宅建设试点项目预评价报告书。
(四)企业法人营业执照复印件(加盖单位公章)。
(五)房地产开发企业资质证书复印件。
(六)当地有关部门落实该项目的相关证明材料复印件。
第十四条国家住宅工程中心试点办公室随时受理健康住宅建设试点的申报，在接受材料并确定材料完整后，试点办公室对申报材料初步审查和筛选，提出初审意见。
第十五条专家委员会根据申报材料和初审意见进行评估，并对项目进行考察形成最后审定意见。
第十六条试点办公室将协调并落实专家委员会的审定意见与试点实施单位的意见，最终确定该项目实施计划任务书，与申报单位签定“健康住宅试点建设协议书”，报国家住宅工程中心主管领导批准，正式列入国家住宅工程中心健康住宅建设试点工作计划。
第十七条列入试点计划的项目，在实施过程中，对有关重点技术问题，应通过专家委员会的咨询、研讨，逐步提高完善。
第十八条在健康住宅建设试点工程实施过程中的关键工作阶段，可由试点单位提出，邀约相关专家进行阶段性成果的评估和技术指导。
第十九条健康住宅建设单位从被批准列入计划起，每季度应将阶段进展情况通报国家住宅工程中心试点办公室。
国家住宅工程中心将会同有关部门视工程进度分阶段地对健康住宅建设试点进展情况进行检查，若发现与原计划要求不符，有权要求限期改进，或撤消立项。
第二十条健康住宅建设试点申报费为每个试点项目0.5万元。
第二十一条国家住宅工程中心在健康住宅研究和建设中，投入大量的人力物力，为保证此项工作的正常开展，设立健康住宅建设发展基金，用于健康住宅的研究和推广。
第二十二条国家住宅工程中心专家赴现场检查工作及应邀到现场咨询、评估、验收的费用及差旅费由申报实施单位负责。
第五章考评与验收
第二十三条健康住宅建设项目完成后，由申报单位提出验评申请，国家住宅工程中心会同有关部门和专家根据《健康住宅建设计划任务书》的内容进行验收。验收工作依据国家住宅工程中心制定的“验收大纲”进行。
经验收合格的项目，由国家住宅工程中心正式授予“健康住宅”牌匾，牌匾由
国家住宅工程中心统一制作。
第二十四条按照“验收大纲”的要求，对住宅建设中某些单项成绩突出的项目
,可参加健康住宅单项达标评优活动。
第六章附则
第二十五条本管理办法自颁布之日起试行。
第二十六条国家住宅工程中心将根据健康住宅建设实施及运行情况，适时对本管理办法作出必要的补充和修改。
第二十七条本管理办法的解释权属国家住宅工程中心试点办公室。生活中“健康住宅”的15项标准根据世界卫生组织的定义，所谓健康就是“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱。”据此定义，“健康住宅”就是指“能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态住宅。”具体来说，健康住宅最低有以下15项要求：
1. 会引起过敏症的化学物质的浓度很低。
2. 为满足第一点的要求，尽可能不使用易散化学物质的胶合板、墙体装修材料等。
3. 设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外。特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。
4. 在厨房灶具或吸烟外，要设局部排气设备。
5. 起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在
6. 室内的湿度全年保持在40%-70%之间。
7. 二氧化碳要低于1000PPM.
8. 悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/m2.
9. 噪声要小于50分贝（A）。
10.一天的日照确保在3小时以上。
11.设有足够亮度的照明设备。
12.住宅具有足够的抗自然灾害的能力。
13.具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。
14.住宅要便于护理老龄者和残疾人。
15.因建筑材料中含有害挥发性有机物质，所以住宅竣工后要隔一段时间才能入住。在此期间，要进行换气。
山水景观设计：提升健康住宅品质随着人们生活质量的进一步提高，对居住环境的要求也越来越“苛刻”，当今的购房者已不再仅仅停留在关心户型设计等微观层面，而是更为关注居住大环境。今年以来，不管是中关村的“后花园”，还是泛CBD地区的项目都比较注重景观园林大环境的开发和建设。临近中关村的住宅项目被称之为京西“山水住宅”区，而泛CBD地区的楼盘开打“绿色环保”牌。与此同时，国家住宅与居住环境工程中心也于今年下半年适时制定了《健康住宅建设技术要点》，对住宅与自然环境相融合进行了规范。中国风景园林规划设计中心设计师
南北住宅景观比较住宅景观设计并不是表面上、视觉上的美不美，不仅仅是绿化、喷泉、种种花草等表面的问题，景观设计是一个非常深层次的问题，它是人类居住空间跟土地的结合。它是人跟自然、人跟人、人跟神（地方精神、土地精神）三者之间的关系。
京城住宅景观设计北京住宅项目的景观设计一般在建筑设计完成之后进行设计和施工，而且一般采用社区中心大片绿地的做法。中心绿地虽然气派漂亮，但是不可避免地导致住区内不同区域的住宅近宅景观差异性很大，除了中心绿地周围的住宅能尽享优美环境外，大多数住宅门前景观绿地则少得可怜而且中心绿地的观赏性远远大于可利用性。
南方住宅景观设计南方由于房地产业兴起较早，已经经历了住宅景观设计的简单化阶段，现在做景观，首先从地块开始，分析这块场地自然形成的过程，如风、水、生物、生态条件、土壤条件、周围的山水格局、山水环境、它跟气候的关系情况、现状的植被情况以及地下水等诸多问题。
其次，还要对这块地进行系统的自然背景分析，然后再做整体设计分析场地的适应性。项目定下来后，看看哪些是制约项目的发展，看看哪些有利项目的发展，自然构成如何来设计这块场地。景观设计必然从这个场地的自然属性开始分析，设计尊重自然。如果场地有水，就要充分利用这水，如果场地周围有山，要充分利用这山；如果场地有良好的植被，就要充分利用这个植被，尽量不破坏自然。
南方开发商认为大自然本身有它天生的美，天生的功能在其中，人的活动应该在自然环境背景下去完成健康住宅建设技术要点--人居环境的健康性
2.1住区环境
2.2居住空间
表
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分类 |
项目 |
指 标 体 系 | ||
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最低 |
一般 |
推荐 | ||
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面 积 标 准 （m2） |
起 居 厅 |
14 |
18 |
22 |
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主 卧 室 |
12 |
14 |
16 | |
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次 卧 室 |
8 |
9 |
14（双人） | |
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厨 房 |
5 |
6 |
7 | |